今年4月,白雲區本年度“三舊”改造工作實施方案中確定了一批重點工業小區、批發市場作為試點項目。目前,這些項目中已有8個完成了初步改造方案的編製、審批工作,正加快辦理規劃審批和報建工作。
  希望試點項目提供經驗
  據廣州市國土局下發的《廣州市土地整治規劃(2011-2015)》,至2015年,廣州市將對13834公頃“三舊”用地進行改造。其中關於白雲區的改造面積達3000多公頃,為各區之最。
  對此,白雲區委書記、區人大常委會主任馬文田指出,要堅持“政府主導、連片規劃、分批改造”的原則,以區內303個村社工業小區及106個專業市場的升級改造為突破口,切實加快“三舊”改造的步伐。而針對符合“三舊”用地但未納入標圖建庫範圍的地塊,區城改辦等有關單位要將其儘快標圖建庫,完善手續,為實施改造打好基礎。
  8個試點項目分別是同德街上步地鐵站旁上步村工業小區、石井街慶豐電纜廠工業小區、景泰街大金鐘路柯子嶺經濟聯合社原制衣廠、棠景街德康路南側棠下村工業小區、人和鎮人和綜合市場、松洲街新源糧油副食品批發市場、松洲街槎龍村蛋品市場和東旺市場、同德街上步橋西側汽車修理廠工業小區。
  談及選擇這些項目的原因,白雲區城改辦相關負責人稱:“我們是選了又選,揀了又揀。這些項目有著廣泛的代表性,無論從歷史遺留問題解決,還是從核心片區土地發展利用都具有很強的借鑒價值。白雲區也希望在這些項目改造過程中找出共性,為下一步推動其它‘三舊’改造項目提供一些經驗”。
  希望取得好的改造效益
  在白雲區委副書記、區長葉牛平看來,全區“三舊”改造總面積達到132平方公里,占到全區全部建設用地的50%。若是把這些全都改造好,讓土地充分釋放能量,白雲區的人口結構、生產結構、交通結構、安全生產結構將得到大大改善。
  數據顯示,今年以前,白雲區“三舊”改造最大的成績來自國有廠房用地的改造,但白雲區各村社更關心、關註的是面廣量大的集體廠房改造問題。為支持各集體經濟組織壯大集體經濟,白雲區以今年省市提出關於加快推進“三舊”改造精神為指導,推出了一些支持改造政策,同時設定了招商門檻,要求每個項目均需遵循投資改造主體企業化、物業經營產業化、物業管理專業化的“三化”原則,確保改造取得較好效益。
  土地權屬問題放在前面
  “三舊”改造工作實施方案顯示,試點項目改造流程大致分3步,涉及到城改、經貿、規劃、建設等多個部門。第一步為前期方案確定:街道根據改造項目就用地權屬、村集體意願、改造的初步方案、規劃設計條件進行梳理,研究制定出初步規劃設計方案;第二步是委托設計:方案通過各部門聯席會議審定之後,按程序委托設計單位,就樓高、單體密度、體量等進行具體設計;此後,通過“三資”平臺將項目推向市場,確定投資主體。為了保證“三舊”改造在時限內完成,整個工作流程中,十餘項審批流程都有精確到工作日的時間要求。
  區土地學會秘書長餘李忠說:“我們要把所有涉及到土地權屬,性質、規劃、建設方案放在前面,堅決杜絕違法建設、違法用地的出現。”餘李忠還說,目前多家銀行推出“三舊”改造專項貸款,不納入房地產貸款規模控制,依據政府對“三舊”改造項目的批覆發放貸款,搭建銀企合作平臺,解決改造融資難問題。“全市共有約150平方公里舊廠房用地,按照40%‘三舊’改造用地用於產業轉型,每平方公里土地投資100億元測算,可以拉動投資6000億元。”
  規劃權下放至區級 突破改造瓶頸
  規劃是“三舊”改造過程中存在的突出瓶頸。近日,區規劃分局相關負責人在規劃聯席會議上作出回應:“2010年以前的控規,我們也發現確實不適應實際情況,現在只要一有舊改項目就涉及調控規。”
  該負責人透露,現在廣州市對規劃體制進行了改革,今後區委、區政府,街鎮、村社都有編製參與權,市政府把規劃權交給區里,實現規劃編製自下而上與自上而下相結合,提高規劃的科學性和可落地性。白雲區新一輪規劃修編,就有區和街鎮參與。
  去年來,白雲區大力推進“三規合一”,即國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃、土地利用規劃合在一張圖上,減少“規劃打架”,做到“選址一目瞭然,審批一步到位”,有望加快規劃審批時間。
  “在‘三舊’改造中,容積率是開發商和政府扯皮的焦點。容積率達到開發商的贏利點,村民才會參與改造;但是容積率太大,又使得規劃不人性化。”市規委會成員陳建華告訴筆者,目前廣州市存在一個問題:由於地麵價上漲得快,開發商開發完成後,實際利潤比最初制定的利潤率翻倍的比比皆是,建議廣州市研究土地增值利益分享的機制,使農民共享土地增值部分。
  (文/劉竹溪 雲宣 白洋)  (原標題:白雲區加快推進8個三舊改造試點項目)
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